2月8日，人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称《通知》），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

作为落实“房住不炒”的重要抓手，完善住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。银行业金融机构的参与，则有助于提升对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度。业内专家认为，在政策的保驾护航下，银行业应进一步探索住房金融发展新模式，把握住房租赁市场发展机遇，在促进房地产业良性循环和健康发展的同时，推动自身发展，实现双赢。

引导信贷资源流向相关领域

加强对保障性住房的金融支持力度，是近年来中央和监管部门明确提出的政策导向。在2020年年底，出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》时，人民银行、银保监会就曾明确，在制定住房租赁金融业务有关意见、建立相应统计制度后，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

2021年7月2日发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确要求，完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

房贷集中度管理对保障性租赁住房的“区别对待”，将缓解银行在压降涉房类贷款占比的压力，引导银行将信贷资源投向保障性租赁住房领域。“这次的政策让涉房类贷款的管理更加细化，也会激励我们进一步展业。”业内人士告诉《金融时报》记者。

《通知》的出台，还将进一步促进地产融资转型。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对保障性租赁住房贷款不限制规模，意在调整银行资产结构，促进普惠金融发展，其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。此次人民银行、银保监会也表示，加快建立完善住房租赁金融制度，也就是要针对新的住房供应体系，配置相应的金融支持制度，从而促进房地产行业转型。

《通知》对商业银行涉房类贷款投放会产生哪些影响？光大证券金融业首席分析师王一峰分析认为，假定保障性住房开发贷款与安居工程贷款的投放主体结构大体保持一致，预计每家商业银行保障性租赁住房贷款余额仅为数百亿元规模，且主要以国有大行为主。

“对于商业银行而言，由于保障性安居工程贷款余额较低，政策允许存量贷款不计入‘双集中度’统计口径，对于银行集中度指标的改善效果较为有限。” 王一峰表示。

“由于保障性租赁住房利率低，多数没有抵押物或高信用等级担保，银行投放的积极性并不高。未来能做到多大规模，还有待观察。” 李宇嘉表示，该领域在未来一段时间内，仍然主要以国企央企、大型优质民企及地方城投平台为主，因为其在抵押物、信用等级方面，满足银行要求。而银行对于改造类保障性租赁住房在运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等，也应做出创新，以满足行业需求。

保障性租赁住房迎来发展机遇

下一步，保障性租赁住房的快速发展可期。“随着‘房住不炒’政策深入推进，房地产市场调控和监管力度不断加大，房企融资受限、市场交易降温，房地产市场从增量向存量过渡、从销售为主向租购并举转型。保障性租赁住房凭借其特殊性质，承担稳增长、保主体、促民生多重任务，在稳定房价预期、降低居住成本等方面发挥了重要作用。” 中国银行研究院研究员郑忱阳表示。

1月20日，住建部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设工作会议上表示，要大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。加快发展长租房市场。这也给银行业带来机遇。事实上，在住房租赁市场发展的初期，银行的金融力量就开始探索介入。

以建行为例，2017年，建行就提出住房租赁战略，经过4年的耕耘探索，取得良好的战略创新引领和综合社会效应：多个案例入选住建部刊发的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第一批）》；截至2021年年末，建行住房租赁相关贷款余额超过1300亿元，支持新增租赁住房约50万套（间），其中，惠及保障性租赁住房项目400多个，房源超过30万套（间）。

1月26日，建行与中国保利集团签署发展保障性租赁住房战略合作协议。双方拟共同搭建住房租赁金融合作平台，以私募股权投资基金为载体，广泛吸引社会资本支持保障性租赁住房建设，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募房地产投资信托基金（REITs）发行的全生命周期业务模式，构建以盘活存量资产带动增量投资的良性循环，激活资本市场支持保障性租赁住房建设发展的内生动能。

银行参与需找准发力点

银行的参与，不仅能加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，助力住房保障体系建设，满足百姓安居需求，还可以让银行寻找住房金融业务发展突破口，调整和优化业务布局。

“银行参与的主要的目的，就是想让保障性租赁住房获得低成本的普惠性金融服务，降低开发运营成本，让项目可盈利。”李宇嘉向《金融时报》记者介绍说，“后续应该让在该领域着力较大的银行，进一步调整贷款结构，用普惠金融的运营模式服务该领域。”

与此同时，银行业也要从中寻找机遇。李宇嘉称，“一方面，房地产融资的政策会延续收紧态势；另一方面，整个房地产市场开始回落后，银行基于风险考量，也需改变投放策略。未来，银行要在保障性租赁住房和住房租赁领域寻找有潜力的项目，寻找那些出租率比较高、可持续运营的优质项目。”

责任编辑：方杰