5月15日，央行将购买普通自住房的首套商业性住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。此前，4月29日中共中央政治局会议指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。促进房地产市场平稳健康发展，是稳增长、防风险、促发展的重要着力点。下一阶段，应坚持“因地制宜”“一城一策”原则，进一步优化房地产金融政策，更好地实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

尽管2021年三季度来，我国对过紧过严的房地产金融政策进行了微调，但房地产市场恢复较为缓慢。5月9日，央行发布的《2022年第一季度中国货币政策执行报告》显示，截至2022年3月底，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.2万亿元，同比增长6%，增速较上年末低1.9个百分点。其中，住房贷款余额38.8万亿元，同比增长8.9%，增速较上年末低2.4个百分点；开发贷款余额9.5万亿元，同比下降1.3%，增速较上年末低1.8个百分点。开发贷款和住房贷款同比增速都低于上年同期，其中开发贷款出现罕见的同比负增长。4月，住房贷款更是负增长605亿元，同比少增4022亿元。这表明，房地产市场仍然较为低迷，无论是房地产企业还是居民的信心和预期仍然不足。

今年以来，全国已有超过100个城市优化调整房地产政策超200次。日前长沙市还推出政策，符合要求的住房出租之后，不计入家庭住房套数。当下受到国内外复杂多变的形势影响，我国经济下行压力仍然较大，房地产市场风险有所积聚。应以更坚决的态度，从供给侧和需求侧两端同时发力，加快对房地产金融政策进行优化调整，以进一步提振房地产市场信心，激发住房消费需求。

从供给侧看，应稳妥实施房地产金融审慎管理制度，适度调整相关监管要求，更好地满足房地产企业正常的融资需求。一是暂缓实施房地产企业融资“三条红线”要求。对不符合“三条红线”要求的房地产企业，给予一定时间的缓冲期，在缓冲期内继续满足其合理的融资需求。二是阶段性调整房地产贷款集中度管理制度。对超出集中度要求的银行，在原有期限的基础上推迟一年执行整改要求，支持银行更有意愿和能力满足房地产企业融资需求。三是优化调整商品房预售资金监管规定。在确保房地产企业不挪用的前提下，适当降低商品房预售资金监管比例，提前释放预售监管资金，更灵活地满足房地产企业资金日常使用需求。四是创新支持房地产企业融资的新模式。如鼓励银行坚持依法合规原则，稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具。

从需求侧看，应继续调整限购、限贷等措施，实施好差别化的住房信贷政策，更好地提振居民住房消费的信心和需求。中央政治局会议指出，要支持刚性和改善性住房需求。目前，多数商业银行已经对住房贷款政策进行了微调，比如降低贷款利率、加快放款速度等，但相应调整集中在满足首套住房消费需求。下一步，应在如何满足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如适当放宽贷款条件，改变“认房又认贷”，区别对待已经结清贷款的购房者。金融管理部门应适时优化监管要求，支持商业银行更好地服务改善性住房消费者，如降低二套房首付比例、下调二套房贷利率加点等。同时，商业银行要加快产品和服务创新，探索满足老年人、新市民等群体住房消费需求。如将住房贷款借款人最高年龄、借款人年龄与贷款期限之和等进行适当延长，更好地满足老年人改善居住条件需求；加大对住房租赁市场的支持，创新租房贷款、信用卡分期等产品，满足新市民租房消费需求。

当然，此次首套商业性房贷利率下限调整，针对的是新发放贷款，存量房贷不在调整之列。而且，利率下限调整之后，各地可在新的利率下限基础上，调整本地区的利率下限；商业银行将根据实际情况，最后确定首套房贷的实际利率。从理论上看，新执行的首套房贷利率，可能低于也可能等于或高于原来的利率，因此利率下限调整的效果如何有待观察。本月LPR即将公布，建议1年期和5年期以上LPR同步下调5-10个基点，以进一步降低存量房贷利率，减轻大多数贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。

在政策优化调整过程中，金融管理部门、商业银行和地方政府应坚持“因地制宜”“一城一策”原则。对住宅去库存周期较长、“稳房价”压力较大的城市，政策调整的力度和步伐可以适度加大。部分三四线城市，还可以探索推出第三套住房贷款政策。当然，一二线城市房地产金融政策也有调整优化的空间。5月9日，深圳市推出金融支持疫情防控和经济社会发展14条措施，强调要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务、支持刚性和改善性居民购房信贷需求等。这是第一个表态将优化房地产金融政策的一线城市。当然，对于购房消费需求相对充足、房价有上涨预期的城市，政策调整的方向和目标应重在维护房地产市场良性循环，降低居民住房消费负担，落实好“房住不炒”目标。

更重要的是，应坚持“租购并举”，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快探索和发展房地产新的发展模式。相关部门和地方政府要积极出台配套政策措施，支持和推动房地产市场向新发展模式转型。

（董希淼系秦农银行首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员、中国电子银行网专栏专家）

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