近期，关于存量房贷利率下调的讨论备受关注。7月15日，央行货币政策司司长邹澜做出积极回应：按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。央行的积极发声，赢得舆论一片叫好。

有媒体致电多家银行，询问如何办理存量房贷利率调整事宜，得到一致答复：目前尚未接到上级通知，还不能办理自主协商下调存量房贷利率。据了解，目前没有一家银行通过与借款人自主协商，变更合同约定或新发放贷款置换原存量贷款调低房贷利率。这一结果，似乎令人颇感意外。

从央行发言人的表述，不难看出其中两层含意：一是自主协商的前提为市场化、法治化；二是自主协商的解决方案是变更合同约定利率，或新发放贷款置换原存量贷款。自主协商调低存量房贷利率方案似乎可行，但具体落地实施还存在不少难点。

首先，坚持市场化、法制化原则，界定了银行与借款人自主协商的前提条件，即降低存量房贷利率既要遵循市场规则，又要符合相关法律法规要求。从情理上讲，存量房贷利率下调可依据市场行情，随行就市；从法理上看，“变更合同约定，或者新发放贷款置换原来的存量贷款”的行为必须有法可依，有章可循。我国《民法典》对“合同的变更和转让”做出规定：当事人协商一致，可以变更合同。也就是说，平等自愿、协商一致是变更合同约定的充分必要条件。实际上，根据当前市场利率，调低存量房贷利率，对商业银行经营效益影响很大。因此，银行自主协商调低房贷利率的内生动力明显不足；调与不调、调多调少，主动权在银行，借款人很难通过自主协商与银行达成一致。

其次，“新发放贷款置换原来存量贷款”缺少实施细则，是通过新发放低利率房贷置换原来高利率房贷，还是向借款人发放无抵押信用贷款“过桥”偿还旧房贷，目前还不得而知。如果向存量房贷个人发放无抵押信用贷款，其法律依据又是什么呢？这一操作的最大难点在于贷款用途的合规性。目前，信用贷款禁止流向房地产的监管规定尚未废除，发放信用贷款置换旧房贷，制度层面很难突破。

从当前的形势看，没有配套政策指引，没有产品实施细则，仅凭银行与借款人自主协商，调低存量房贷利率，短期内银行还很难破局。央行自主协商调低存量房贷利率的“绣球”已经抛了出来，商业银行能否接得住，还需拭目以待。

责任编辑：王超