经过改革开放40多年的发展，中国城镇化率已超过60%，部分超大城市的陆域开发强度已远超纽约、东京等国际大都市，同时也带来了环境污染、产业空心、交通拥堵等诸多“城市病”。面对这种状况，探索一条具有中国特色的城市更新之路，实现经济、社会、生态、人文等效益融合共赢，打造更具韧性的幸福城市、活力城市、平安城市，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。

可每个城市的特色不同，城市更新“改什么”“怎么改”？对身为首都的北京来说，这不仅是千年古都的城市更新，是落实新时代首都城市战略定位的城市更新，更是减量背景下的城市更新，是满足人民群众对美好生活需要的城市更新。

为此，北京市人民政府印发了《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》，在明确将严控大拆大建，严守安全底线，严格生态保护，小规模、渐进式、可持续地开展城市更新的同时，还明确了探索多元社会主体共同参与的有机更新模式。而这其中，作为国有大行的建设银行，似乎给减量背景下的北京城市更新，做出了一道蕴含“新金融”独特逻辑的“加法”。

金融支持城市更新行动

金融资源是城市更新中不可或缺的核心要素之一。早在2020年12月，建行北京市分行率先启动了城市更新行动。该分行专门成立了由分行党委书记、行长任组长，党委成员任副组长的住房租赁战略和城市更新行动领导小组，负责全行住房租赁战略和城市更新行动顶层设计、总体部署及工作推进，并分别采取直营、直管、授权三种模式，在西城、石景山及大兴区域成立住房租赁战略和城市更新行动专班，进一步优化机制，调配资源，加快推进重点区域住房租赁及城市更新工作。

目前，该分行已完成“16+1”区政府的全部对接，按照各区特点逐一提交针对性的综合服务方案，满足各区城市更新和租赁住房的市场需求，得到各区政府的积极反馈。该分行就城市更新和住房租赁领域合作已与西城区、石景山区、海淀区政府完成签约，并与多个区政府进行签约对接。

截至2022年6月30日，该分行“城市更新+住房租赁”入库项目共计255个,已审批项目127个，已审批金额合计1246.96亿元；其中2022年完成项目审批5个，审批金额合计31.79亿元；已实现投放项目113个，累计总投放金额481.79亿元，贷款余额共计278.34亿元，其中2022年投放项目45个，投放金额共计43.63亿元；中标北京保障房中心有限公司保租房公募REITs项目托管业务。

据介绍，该分行目前已贷款项目支持核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建626户，支持老旧小区改造超57.75万平米，支持租赁住房房源建设33948套,其他融资模式支持租赁住房房源18677套，累计融资（贷款+其他融资）支持住房租赁房源52625套。

当“城市更新”遇上“住房租赁”

在支持北京城市更新的过程中，建行北京市分行凭借深耕城市建设和更新领域的能力积累，为建设期、运营期、成熟期城市更新项目提供一揽子综合金融服务解决方案，并通过基金、信托等渠道带动社会资本广泛参与，打造城市更新及保障性租赁住房领域精品工程。

据悉，该分行立足首都住房租赁市场增加房源供给，在北京地区收持改造闲置房源、提供并运营租赁房屋超过6万套；秉承普惠理念服务不同层次客群，全心服务百姓“衣食住行”基本需求中“住”的关键一环，通过“CCB建融家园”平台以低于周边约10%的价格，服务租户20多万人次，出租率达95%。

与此同时，该分行针对核心区平房改造、老旧小区改造、低效楼宇改造升级等不同场景打造出各类“住房租赁+城市更新”模式。

据了解，目前，该分行已就城市更新和住房租赁与华润、保利、中粮、中铁建、电建等33家央属实施主体进行对接，与其中9家签署城市更新+租赁住房战略合作协议；与首开、首创、首钢、金隅、北投等23家市属实施企业进行对接，与其中9家签署城市更新+租赁住房战略合作协议；与天恒、京诚、宣房投、各区保障房公司等24家区属实施主体进行对接；与盛世宏祥、门城永兴等17家村镇属实施主体进行对接；与愿景、韩建、锦和等34家重点民营实施主体进行对接。

该分行通过搭建多方主体共同参与、各施所长、合作共赢的朋友圈，打造覆盖城市更新项目全生命周期、全产业链条的生态圈。

聚焦创新推动服务升级

城市更新与增量开发的快进快出模式不同，具有投入成本大、回报周期长的特点，投放项目时如何做好项目全周期的风险管理是包括建行在内的金融行业共同面对的课题和挑战。为此，在“城市更新+住房租赁”的模式创新之外，建行北京市分行进一步聚焦三个方面的创新，全力支持城市更新行动。

一是创新产品。该分行整合原有业务，结合针对性创新，形成拥有14个产品的工具箱：包括同业首创的“城市升级贷款”，支持超长期限的项目实施，最长可达40年；创新应用“城镇老旧小区改造贷款”，支持老旧小区改造项目的微利可持续实施；创新“保障性租赁住房经营权贷款”，支持保障性租赁住房建设等，有针对性地解决城市更新各细分领域融资需求。

二是创新主体。建行成立以房地产租赁经营为主营业务的建信住房服务有限责任公司，借助建信住房平台优势实现由资金支持方到城市更新和住房租赁项目直接运营主体的业务延展。

三是创新服务。该分行结合子公司专业优势与金融科技战略完善服务创新，为北京市住房租赁市场搭建资金、技术、运营综合服务平台；协助市住建委搭建“安居北京”保障房信息系统；作为首批商业银行与市保障房中心搭建的共有产权住房租赁服务平台实现对接；设计开发北京市首个以城市更新为主题的服务平台及手机端APP；联合清华大学等专业机构，打造绿色低碳、智慧共享的高品质住房。

“城市更新，善建者行，我们将携手各方，发挥好国有金融专业力量，深度参与到政府和整个社会的治理中，以金融活水浇灌美好生活，为北京城市更新建设做出更大贡献。”该分行相关负责人表示。

责任编辑：韩希宇